INTERVISTA ESCLUSIVA — Avv. Pietro Augusto De Nicolo: «Occupazioni Abusive e Decreto Sicurezza, la Verità sulle Case ARCA a Trani»

La gestione dell'Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) in Puglia si trova ad affrontare uno dei momenti di maggiore tensione e complessità degli ultimi decenni. Continua la nostra inchiesta sulla vicenda di Trani, che vede circa 70 nuclei familiari a rischio sgombero forzato a seguito dell'esecuzione di decreti di sequestro preventivo disposti dalla Magistratura, rappresenta la punta dell'iceberg di una criticità strutturale diffusa su tutta la provincia BAT e la città metropolitana di Bari.
L'entrata in vigore del Decreto Sicurezza (DL 2025) ha modificato radicalmente il quadro giuridico-procedurale: lo strumento civilistico dello sfratto — storicamente caratterizzato da una grave lentezza burocratica e da continui rinvii dell'ufficiale giudiziario (fino a 14 accessi a vuoto per singolo alloggio) — è stato affiancato e superato dall'azione penale diretta della Magistratura. Se da un lato questo cambio di passo garantisce il ripristino della legalità e la tutela del patrimonio pubblico a beneficio delle migliaia di cittadini collocati regolarmente in graduatoria, dall'altro pone le istituzioni locali (Comune, Servizi Sociali e Prefettura) di fronte alla necessità di garantire una gestione graduata e umana per evitare l'insorgere di gravi crisi dell'ordine pubblico o la messa in strada di soggetti estremamente fragili (anziani, minori e persone con invalidità).

Dall'analisi complessiva della gestione dell'ente e dalle dichiarazioni esclusive rese alla nostra redazione dall'Amministratore Unico di ARCA Puglia, avv. Pietro Augusto De Nicolo, emergono tre direttrici fondamentali che definiscono il presente e il futuro dell'abitare pubblico sul territorio:

1. L'improrogabilità del ripristino della legalità: l'applicazione del Decreto Sicurezza ha dimostrato che la risposta sanzionatoria e la presenza dello Stato costituiscono il principale deterrente contro l'abusivismo (con crolli del 90% dei casi dove la Procura è intervenuta con decisione), la casa popolare non può essere oggetto di prevaricazione o presidio criminale.
2. La sostenibilità economica e il principio di responsabilità: lo strumento del concordato a 15 anni (con rate sociali) rappresenta un punto di equilibrio avanzato tra l'esigenza di recuperare le morosità pregresse (quasi 2 milioni di euro solo a Trani) e la tutela delle famiglie povere incolpevoli, il recupero delle morosità è la conditio sine qua non per garantire le manutenzioni del patrimonio pubblico esistente.
3. La transizione verso l'Housing Sociale: il modello classico dell'ERP (case popolari a canoni simbolici inferiori ai 25 euro) è ormai superato dalla legislazione europea. La vera sfida dei prossimi anni risiede nella costruzione di edilizia residenziale sociale destinata al "ceto medio impoverito", capace di rispondere alle distorsioni del mercato privato e del turismo immobiliare.

In questo contesto, la vertenza di Trani dimostra che la soluzione non risiede né nel rigore cieco né nell'assistenzialismo improprio, bensì in una stretta sinergia istituzionale (ARCA, Comune, Prefettura e Procura) capace di accompagnare il ripristino della legalità con un'attenta presa in carico sociale dei soggetti fragili. Nell'intervista che segue vengono delineate con accuratezza le dinamiche amministrative, finanziarie e giuridiche dell'Ente, chiarendo la natura delle occupazioni, i piani di rientro economico e il necessario raccordo operativo sul territorio.

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Il giornalista Tonino Lacalamita intervista l' avv. Pietro Augusto De Nicolo, Amministratore Unico di ARCA Puglia Centrale

• Oggi abbiamo in collegamento con noi l'Avv. Pietro Augusto De Nicolo, ricopre l'incarico di Amministratore Unico di ARCA Puglia Centrale (per intenderci, ex IACP). Lei alla guida dell'Ente gestisce un patrimonio di edilizia residenziale pubblica delle province di Bari e BAT. Con lei vorremmo tornare su questo tema importante della tenuta sociale del territorio e dell'emergenza abitativa a Trani e della sesta provincia pugliese. Cosa ci dice, Presidente? : «Sono situazioni risalenti nel tempo. Le 70 persone che noi abbiamo non denunciato oggi, ma che sono frutto di denunce che si sono accumulate nel tempo... ce ne sono alcune che hanno più di 10 anni. Sono occupazioni abusive che sono risalenti a più di 10 anni fa. Sono state, dopo il Decreto Sicurezza, rimesse in ordine, perché noi procedevamo prima con lo strumento precedente, ovvero quello essenzialmente civilistico per gli sgomberi delle case occupate, affidato quindi agli ufficiali giudiziari. Quando nel giugno dello scorso anno [2025]... ed era tutto molto più lento, chiaramente, con le procedure affidate agli ufficiali giudiziari. Chi fa l'avvocato sa a cosa mi riferisco: era praticamente impossibile riuscire ad eseguire degli sfratti se si ricorreva al vecchio sistema; si riusciva in maniera molto difficile per le situazioni di criticità, per l'indisponibilità, diciamo, del vecchio strumento ad essere veloce. Il Decreto Sicurezza di giugno del 2025, a quel punto, come previsto dal decreto, abbiamo messo insieme tutto quello che avevamo già denunciato — quindi non c'è stata una denuncia nuova, c'è stata una ricognizione della situazione — e abbiamo trasmesso alle due Procure competenti sul nostro territorio, che sono quella di Bari e quella di Trani. In tutto noi abbiamo, come Ente, oltre 1.600 occupazioni abusive. Quasi 500 sono nella provincia BAT (al netto dei Comuni di San Ferdinando, Margherita di Savoia e Trinitapoli che, essendo comuni della vecchia provincia di Foggia, ora sono in competenza dell'ARCA di Foggia fino a quando non partirà la nuova ARCA provinciale). Le Procure hanno attivato le azioni, che sono partite circa un anno fa, ad ottobre.»

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• Quindi vediamo di focalizzare un po' il quadro generale che lei ha cominciato: l'ARCA ha ultimato una ricognizione puntuale sulla situazione occupativa, quindi sa esattamente qual è il punto nave. Come sono ripartiti i dati relativi alla BAT e a Trani fra chi ha occupato senza alcun titolo, chi avrebbe redditi sufficienti per stare sul mercato privato e chi invece è moroso sanabile? Sono tre categorie diverse: «Intanto diciamo che sono tutti quanti occupanti abusivi, non perché lo dica io, ma perché lo dice la legge. I meccanismi poi dell'occupazione sono diversi: c'è chiaramente chi sfonda la porta di una casa che magari si è liberata perché c'è stato un decesso e quindi il Comune non ha assegnato la casa (anche perché non si possono assegnare le case in 24 ore, questa è la verità: ci sono le graduatorie, bisogna scorrerle, ci sono le decisioni degli uffici comunali, per cui qualche giorno va via); c'è un mercato oggettivamente, si viene a sapere che c'è una casa libera e qualcuno si ficca dentro. Questo è un fenomeno diffuso su tutto il territorio regionale e nazionale. Poi ci sono delle altre situazioni che sono diventate occupazioni abusive perché vi sono dei meccanismi che non sono sempre conosciuti dai nostri utenti. Mi spiego meglio: diciamoci la verità, ho anche difficoltà a trovare le parole giuste... non abbiamo una componente degli assegnatari molto scolarizzata, ecco. Il livello di conoscenza della legge dei nostri assegnatari, per le condizioni che tutti conosciamo delle famiglie (sono famiglie che vivono la maggior parte in condizioni di criticità, non sono informatissime, non conoscono gli strumenti a pieno), molte volte si sono ritrovate in condizioni di abusivismo perché, dopo il decesso della madre o del padre, i figli che avevano diritto alla permanenza nella casa non hanno fatto le pratiche amministrative che dovevano fare per stare dentro. Oppure — e questo riguarda molti casi ad esempio a Trani — le hanno fatte ma, in presenza di un debito, di una morosità sull'appartamento che non hanno inteso regolarizzare, sono diventati abusivi. Un figlio, se vuole subentrare nella casa del genitore deceduto (chiaramente quel figlio deve esserci già in quella casa, non può essere esterno al nucleo familiare), può fare la domanda che gli viene accolta, ma nel momento in cui su quella casa non c'è un debito. Mentre le condizioni di debito sono rilevanti e sono numerose. Scatta la pigrizia? Scatta la mancata conoscenza della legge? Questo non lo sappiamo. È evidente che se su questi appartamenti — e sono tanti — c'è una debitoria di 20.000 - 30.000 euro che si è accumulata negli anni, bisogna rientrare di questa morosità. Nostra iniziativa da oltre 2 anni è l'introduzione di un meccanismo per agevolare la regolarizzazione di queste situazioni: si chiama concordato, ed è di fatto un piano di rientro che abbiamo portato fino a 15 anni, con una rata massima di 100 euro al mese. È quindi una rata sostenibile, perché se andassimo a dividere queste somme importanti in 15 anni con pagamento mensile, la rata non sarebbe di 100 euro; ci siamo inventati la maxirata finale che ci consente di dare rate di rientro di 100 euro. È evidente che fra 15 anni chi sarà al posto mio continuerà in questo meccanismo di rateizzazione consentendo la permanenza.»

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• Presidente, mi scusi, ma mi sorge spontanea la domanda: questi piani di rientro a 15 anni non rischiano di fatto di trasformarsi in una sanatoria di fatto o nell'ennesimo rinvio che penalizza chi rispetta i pagamenti e attende regolarmente di entrare in graduatoria?: «Assolutamente no. Innanzitutto perché sottoscrivere questo concordato è un diritto acquisito, l'unica cosa che manca è il piano di rientro. I piani di rientro sono previsti dalla legge regionale: prima arrivavano a 5 o 10 anni; a fronte di una situazione di questo tipo — e l'avete evidenziato anche voi negli articoli, di condizioni di fragilità sociale, di vera e propria emergenza — è una soluzione. Peraltro, le faccio notare che su questo si è pronunciata la Cassazione, il Consiglio di Stato e tutte le autorità preposte: un piano di rientro è una tutela del credito da parte dell'Ente pubblico, che altrimenti perderebbe. In questo modo si mantiene la possibilità per l'Ente di recuperare quelle somme che poi vengono impiegate in manutenzioni. Se non si ricorre a questo strumento, quei soldi li diamo già per persi. E sono tanti: la morosità solo sul Comune di Trani ammonta a quasi 2 milioni di euro da parte dei nostri assegnatari (che sono circa 450).»

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• E quali sono le condizioni per cui si potrebbe accedere a questo strumento per sospendere l'ordine di rilascio?» «Questa cosa non vale per tutti: vale solo per coloro i quali non hanno potuto ottenere la regolarizzazione della posizione contrattuale perché avevano un debito risalente nei confronti dell'Ente. Non riguarda tutti indistintamente. Riguarda queste persone che magari per difficoltà economiche hanno maturato questo debito. Per chi sta in una casa popolare è chiaro che si trova in una condizione critica, altrimenti non ne avrebbe diritto. Vale solo per questa fascia. Per le altre non ci può essere tolleranza. Ogni casa occupata abusivamente è una casa sottratta a chi ne ha davvero diritto. Le graduatorie sono semplici: 1 punto per ogni figlio, 3 punti per ogni disabile, 3 punti per sfratto esecutivo. Oggi in Puglia la casa viene assegnata statisticamente a chi ha almeno 15 punti. Capisce bene quante condizioni critiche debbano sommarsi per arrivare a 15 punti. Non c'è alcun bonus per gli abusivi.»

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• Vorrei ritornare sull'applicazione della legge e l'emergenza sgomberi. La Procura di Trani e la Polizia Locale stanno eseguendo diversi decreti di sequestro preventivo. Con l'inasprimento del Decreto Sicurezza, quale margine effettivo di manovra ha ARCA per evitare l'uscita immediata di queste famiglie? «Intanto diciamo che Trani non è la prima città. Quest'anno l'attività si è concentrata ad esempio ad Andria, dove l'intervento della Procura ha prodotto la diminuzione del 90% delle occupazioni abusive nell'ultimo anno. Ad Andria le case non si occupano più abusivamente perché quando lo Stato dà una risposta, il fenomeno crolla. Per Trani, abbiamo avviato immediatamente interlocuzioni con il Comune. Nel solo mese di agosto abbiamo già svolto tre riunioni (due al Comune di Trani e una presso i nostri uffici) con il Sindaco e gli assessori competenti per capire come gestire la situazione nei limiti consentiti dalla legge. Non è una cosa improvvisa: le denunce sono iniziate anni fa, ci sono stati tavoli in Prefettura e nel Comitato Provinciale per l'Ordine e la Sicurezza Pubblica. Abbiamo organizzato i fascicoli singoli per i 70-75 nuclei familiari di Trani per consentire ai Servizi Sociali di esaminare caso per caso la protezione sociale. Nessuno manda le persone a dormire per strada, questo sia chiaro. Ma occorre distinguere le situazioni.»

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• Presidente, mi tolga una curiosità: lei ha sottolineato la collaborazione con il Comune di Trani, ma la genesi del problema è ventennale o trentennale. Perché si arriva solo oggi a considerarlo un fatto emergenziale? «Il Comune non c'entra nello sgombero, c'entriamo noi come proprietari e la Procura come organo giudiziario. Io sono insediato da 5 anni e da 5 anni denuncio regolarmente le occupazioni. Prima del Decreto Sicurezza era quasi impossibile riprendersi un appartamento: la procedura civilistica prevedeva diffide, ricorsi al TAR, al Giudice Civile, al Consiglio di Stato e poi fino a 14 rinvii dell'ufficiale giudiziario (per un minore, per una patologia, ecc.), con un costo di 70 euro a rinvio per l'Ente e senza che l'abusivo pagasse un solo euro di fitto. Ricordiamo che ARCA non riceve finanziamenti dalla Regione Puglia per la gestione ordinaria: viviamo solo dei canoni di locazione. Il 30% dei nostri assegnatari paga meno di 25 euro al mese (24,90 €), il canone più basso d'Italia. E su quegli stessi alloggi molti Comuni ci chiedono 400 euro all'anno di IMU! Se gli utenti non pagano, noi non possiamo fare le manutenzioni al patrimonio.»​

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• Nonostante questo disallineamento, l'ultimo bilancio di ARCA è in attivo?: «Assolutamente sì. Tagliamo altre spese e partecipiamo a tutti i bandi di finanziamento (PNRR, bandi regionali e statali) per coprire i costi di manutenzione e nuova costruzione senza gravare sui mezzi propri.»

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• Un'ultima battuta sulla tipologia di abusivismo e le prospettive future: «Bisogna essere chiari: non tutte le occupazioni sono uguali. Vi sono occupazioni collegate a personaggi dei clan della malavita organizzata o a nuclei con capacità economiche rilevanti che occupano per presidiare il territorio (come accade nei grandi quartieri ERP come San Paolo a Bari). Questo va interrotto con fermezza. Inoltre, il futuro dell'edilizia residenziale non è più la vecchia casa popolare, ma l'housing sociale per le fasce di reddito medio-basse (sopra i 18.500 €) che non riescono ad accedere al mercato privato ma sono fuori dalle graduatorie ERP. L'Europa e l'Italia si stanno orientando interamente su questo modello. Per Trani, incontreremo personalmente le famiglie dopo il 6 settembre insieme all'amministrazione comunale per spiegare la realtà senza creare false illusioni o ingiustificati allarmismi.»

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Una riflessione finale | Un Segnale di Speranza: l'unica via è ripartire dal riscatto sociale e dalle risposte concrete
Nonostante la complessità di una situazione stratificata in oltre trent'anni di criticità, la vicenda di Trani offre uno scorcio di profondo e cauto ottimismo. La fine dell'inerzia burocratica non coincide con un'azione cieca, ma con l'avvio di un percorso nuovo, guidato da una regia istituzionale attenta e consapevole. L'impegno congiunto di ARCA, Comune e Servizi Sociali nell'analizzare fascicolo per fascicolo ogni singola storia familiare dimostra che il ripristino delle regole può e deve camminare di pari passo con la protezione delle fragilità. Attraverso gli strumenti del concordato a lungo termine per le famiglie bisognose, l'ascolto diretto dei cittadini e la spinta decisiva verso l'Housing Sociale, Trani potrebbe si candidarsi a diventare un modello virtuoso a condizione che, anche da un punto di vista politico locale, ci si convinca che la fermezza contro l'illegalità può trasformarsi nell'opportunità di restituire dignità, giustizia e un futuro certo a chi ne ha davvero diritto.