Dr Hauze

Analisi del Contratto di Quartiere II

Dottor Hauze 27

Sin dallo scorso gennaio, l'amministrazione comunale è stata (puntualmente e lealmente), interessata su talune stranezze rilevate negli atti che stabiliscono i prezzi per le case da costruirsi con il Contratto di Quartiere II. Stranezze (molto) sostanziali che si ripercuotono sulle (già sofferenti) tasche dei cittadini. Purtroppo, non abbiamo ricevuto nessuna risposta. Anche con il movimento Forza Trani abbiamo chiesto al Comune di sprigionarsi sull'argomento. Qualcuno della (cosiddetta) opposizione ha balbettato qualcosina sull'argomento, ma non si è spinto più oltre, forse per svogliatezza o forse per ignoranza. Anche ad essi, comunque, nessuna risposta. Alla luce di questa situazione, il vostro Dr. Hauze, ha deciso di dar contezza ai cittadini interessati, per far giudicare ad essi, direttamente. Se qualche politico ne volesse approfittare per fare il (solito) copia e incolla, si accomodi pure. Se invece i politici, di qualsiasi parte, non vogliono dar segno di esistenza in vita, saranno i cittadini a valutare questo loro comportamento, al momento opportuno.

Chiedo scusa ai 23 lettori di questa rubrica della particolare lunghezza di questo Dr. Hauze ma la materia è complessa e sconosciuta ai più. Ragion per cui non si può, e non si deve, essere sintetici e dare per scontato niente. Se poi qualcuno dei 23 lettori non è interessato all'argomento, non rompesse e si andasse a leggere qualche altra cosa. Grazie!

Per meglio comprendere come viene determinato il prezzo di vendita massimo degli immobili in edilizia convenzionata (come mi è stato chiesto anche da taluni consiglieri comunali di maggioranza) è opportuno evidenziare i riferimenti procedurali e normativi. In base alla legislazione vigente, le Regioni hanno il compito di definire i costi massimi ammissibili, per gli interventi di edilizia residenziale pubblica. La Regione Puglia, in attuazione di tale attribuzione di competenze, ha predisposto lo schema, definito di quadro tecnico economico. Con successive deliberazioni di giunta regionale, ha ridefinito i limiti di costo per l'edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata. In particolare, al momento dell'emanazione del bando per la partecipazione delle imprese al Contratto di Quartiere II, il limite di costo per l'edilizia agevolata era pari a 954 euro al metro quadro (fissato con delibera di giunta regionale numero 814 del 5 giugno 2003), mentre con la recente delibera di giunta regionale (numero 2081 del 3 novembre 2009), il valore è stato portato a 1300,62 euro al metro quadro. E qui sorge la prima anomalia: perché se nel bando fu assunto come prezzo massimo di vendita il limite di costo per l'edilizia agevolata, nella successiva determinazione dirigenziale della IV ripartizione (la numero 40 dell'1 febbraio 2010), il Comune di Trani si è svincolato dall'attuale limite di costo per l'edilizia agevolata (pari, ripeto, a 1.300,62 euro al mq), per fissare il prezzo massimo in 1.641,30 euro al metro quadro?

Delle due l'una: o non era remunerativo il limite imposto nel bando di gara (tant'è che, stranamente, parteciparono solo 4 imprese per i 10 lotti), oppure è alquanto generoso l'attuale limite di costo. Ma vi è di più: il calcolo del prezzo massimo viene determinato sulla base di una serie di costi base e parametri che sono fissati dalle norme regionali e che non sono derogabili dai Comuni. Unica eccezione ammessa è l'incidenza del costo per acquisizione aree, che per l'edilizia agevolata non può superare il 15% del costo di realizzazione tecnica di nuova costruzione (Crn), mentre per l'edilizia convenzionata può essere determinato diversamente. Al fine di essere il più possibile chiaro per i non addetti ai lavori, viene riportata di seguito la definizione sintetica di edilizia sovvenzionata, agevolata e convenzionata. E' sovvenziata quando è realizzata a totale carico dello Stato, attraverso le Regioni e gli Enti locali (praticamente coincide con l'edilizia per case popolari); è agevolata quando lo Stato interviene, attraverso Regioni ed Enti Locali, con finanziamenti in conto interessi a fondo perduto (è la tipologia con la quale operano generalmente le cooperative edilizie; è convenzionata quando viene attuata da soggetti privati, che stipulano una convenzione con il Comune, impegnandosi a fissare un prezzo massimo per la vendita o per l'affitto degli alloggi.

Il Comune di Trani, in sede di gara, aveva indicato il costo di acquisizione delle aree, in misura pari all'indennità di esproprio, stimata in 50 euro al metro cubo, mentre in sede di attuazione del Contratto di Quartiere II, l'indennità di esproprio dei suoli privati (cui è stato attribuito un indice di fabbricabilità pari a 1 metro cubo per metro quadro) è stata determinata, in base ad una perizia di stima, in 79,28 euro al metro quadro. Analizzando il quadro tecnico economico, predisposto dalla società Finepro (selezionata dal Comune) ed allegato alla citata determina dirigenziale 40/2010, parrebbe che vi siano errori ed incongruenze: i terreni di proprietà comunale, che pure secondo gli elaborati progettuali del Contratto di Quartiere II, hanno una edificabilità nettamente superiore a quella dei suoli da espropriare, sono valutati allo stesso prezzo di questi ultimi, con evidente danno per le casse comunali e grande beneficio del fortunato a cui sono stati assegnati. Invero, sarebbe stato sufficiente (o, meglio, doveroso?) adottare il criterio presente nel bando di gara (costo aree rapportato alle volumetrie insediabili), per incassare quasi 379mila euro in più.

La Finepro Srl, incaricata dal Comune di Trani del servizio di supporto ed assistenza tecnico-amministrativa del Contratto di Quartiere II, ha trasmesso all'amministrazione il prospetto con la determinazione degli oneri a carico delle imprese aggiudicatarie dei lotti facenti parte del Contratto di Quartiere II. Da tale prospetto si rilevano oneri aggiuntivi (in ragione di 45euro al metro cubo) per complessivi 5.417.393,85 euro, ed oneri per offerta migliorativa per complessivi 1.560.442,21 euro. Di queste somme, la stessa Finepro Srl, nel determinare l'incidenza dei suddetti oneri sul prezzo iniziale di cessione degli alloggi, imputa all'edilizia residenziale rispettivamente 3.356.617,23 euro per oneri aggiuntivi e 966.849,99 euro per l'offerta migliorativa. Tale attribuzione, in quota parte, è corretta, in quanto solo una parte delle volumetrie a realizzarsi nel Contratto di Quartiere II sono destinate a residenza (precisamente, secondo i calcoli della Finepro Srl, il 61,96% del totale). Ci si aspetterebbe che analoga ripartizione debba trovare applicazione anche nella quantificazione del costo per l'acquisizione delle aree. Invece tale costo, stranamente, viene posto totalmente a carico dell'edilizia residenziale, in modo del tutto irragionevole ed errato.

Negli oneri complementari viene indicato un accantonamento per imprevisti pari al 10% del costo di realizzazione tecnica di nuova costruzione (Crn) per un importo di 2.974.536,73 euro (in base all'articolo 1 comma 4, lettera b della delibera di giunta regionale 2081/2009). Tuttavia tale voce, in base alla norma citata, è utilizzabile a seguito di specifica autorizzazione regionale. Pur avendo chiesto da tempo se tale autorizzazione sia stata rilasciata, non vi è stata risposta. Per cui...

Da ultimo vengono esposti rilevanti oneri di finanziamento e fiscali per ben 4.216.200,79 euro. Tali costi sono composti dalle seguenti tre voci: 229.384,79 euro per spese di registro e notaio per acquisizione area, 2.202.093,96 euro per interessi su costo aree per due anni, 1.784.722,04 euro per interessi su costo di costruzione per 1 anno sul costo di realizzazione tecnica di nuova costruzione (Crn). Per tali costi, contrariamente a tutti gli altri, non viene indicato il riferimento normativo che ne giustifichi l'applicazione. Vi è inoltre un evidente errore: gli interessi sul costo delle aree vengono calcolati ad un tasso pari al 12% annuo, mentre gli interessi sul costo di costruzione vengono calcolati ad un tasso pari al 6% annuo, il ché non è ovviamente possibile. Ma vi è di più: le imprese hanno cominciato a raccogliere prenotazioni (e sostanziosi acconti) molti mesi prima di completare l'iter amministrativo e di avviare i cantieri. Il tutto alla luce del sole e, anche, con un notevole battage pubblicitario. Non si comprende pertanto perché le stesse debbano essere beneficiate di un rimborso per oneri di finanziamento non sostenuti, o sostenuti in minima parte (che quindi si traducono in un ingiusto guadagno per le stesse, in danno dei potenziali acquirenti dei suoli).

A quanto sopra esposto si aggiungono altri rilievi (tutti dettagliatamente da me descritti nella nota datata 10 febbraio 2010) che il Comune di Trani non ha, a tutt'oggi, inteso riscontrare. Tra questi va evidenziato che il Comune di Trani ha riconosciuto alle imprese tutti i parametri di costo nella misura massima consentita dalla norma regionale, senza tuttavia prevedere alcuna forma di controllo sull'effettiva attuazione delle attività che giustificano tali costi.

In conclusione, ricalcolando il quadro tecnico economico, apportando gli opportuni correttivi, ne deriva il seguente prospetto sintetico: 5.913.564,52 euro (costo aree); 32.144.271,05 (costo realizzazione tecnica di nuova costruzione); 16.112.861,26 euro (oneri complementari, comprensivi dell'accantonamento per imprevisti, se specificamente autorizzato dalla Regione). Il totale, senza oneri di finanziamento è di 54.170.696,84 euro.

Riconoscendo (molto generosamente) anche gli oneri di finanziamento, sia pure ricalcolati sul corretto importo del costo suoli e con il corretto tasso di interesse (6% annuo, pari a 2.786.123,12 euro) il totale con oneri di finanziamento è di 56.956.819,95 euro che, rapportati alla superficie di calcolo (37.123,24 mq), portano ai seguenti prezzi unitari: 1.459,20 euro al metro quadro senza oneri di finanziamento e 1.534,30 euro al metro quadro con oneri di finanziamento. I due importi, ictu oculi, sono significativamente inferiori a quanto stabilito con la determinazione dirigenziale della IV ripartizione dell'1 febbraio 2010 (e cioè 1.641,30 euro al metro quadro). Tali prezzi, a carico degli acquirenti degli alloggi, sono da intendersi comprensivi di tutto (escluse Iva al 4%, imposte registro, ipotecaria, catastale ed il costo del notaio).

L'odierno Dr. Hauze, infine, fornisce un ulteriore chiarimento agli interessati all'acquisto di queste case i quali spesso rimangono perplessi sui criteri usati dai costruttori per il conteggio dei prezzi e dei metri degli appartamenti. Stranamente al Comune non hanno pubblicizzato quanto segue. Gli acquirenti dovranno accertarsi del corretto calcolo della superficie convenzionale (Sc) in base all'articolo 6 del decreto ministeriale del 5 agosto del 1994, che prevede la seguente formula: Sc (superficie convenzionale) = Su (superficie utile abitabile) + 60% (Snr superficie non residenziale + Sp superficie parcheggi). Per superficie utile abitabile si intende la superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, delle soglie di passaggio e degli sguinci di porte e finestre. Per superficie non residenziale si intende la superficie risultante dalla somma delle superfici di pertinenza degli alloggi (logge, balconi, cantinole e soffitte) e di quelle di pertinenza dell'organismo abitativo (androne d'ingresso, porticati liberi, volumi tecnici, centrali termiche ed altri locali a servizio della residenza, misurate al netto dei muri perimetrali e di quelli interni). Per superficie a parcheggi si intende la superficie da destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza dell'organismo abitativo, comprensiva degli spazi di manovra.

La superficie non residenziale dovrà essere contenuta entro il 45% della superficie utile abitabile. Tale limite è riferito al totale della superficie utile abitabile dell'edificio e non al singolo alloggio. Analogamente, anche la superficie parcheggi dovrà essere contenuta entro il 45% della superficie utile abitabile ed il limite è riferito al totale della superficie utile abitabile dell'edificio e non al singolo alloggio. I cittadini tranesi meritano e attendono una pubblica ed esauriente risposta su quanto sopra evidenziato. E per questa volta è sufficiente.

Hauze

P.S. Se qualcosa non è sufficientemente chiara, il Dr. Hauze è a disposizione per ulteriori chiarimenti.
  • Roberto Visibelli
  • Contratto di quartiere II
Dr Hauze

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La rubrica a firma di Roberto Visibelli

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